提前还贷，能省多少？
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(资料图片仅供参考)
随着楼市的变化，
提前还贷的人越来越多，
甚至为此排起了长队。
选择提前还款当然是为了降低利息支出，
但专家提醒，
“提前还贷不能盲目跟风”。
提前“还贷潮”下“还贷难”
2月1日零点，
来自江苏徐州的90后个体工商户常伟，
在一家国有银行手机银行App页面，
不断重复刷新、点击，
但依旧没抢到该行发放的2月提前还款额度。
常伟说，
“我一直等到了0：30，
但好像0：10左右就没有额度了。”
家住武汉的90后律师黄先生
已经成功预约上了提前还款，
然而距离还款日仅剩3天时，
他却被银行通知：
无法还款了。
这只是购房者提前还贷难的“缩影”。
在社交平台上，
不少购房者分享了
他们预约提前还款的经历，
还款日期被安排到今年9月的大有人在。
提前还贷，利息成“零头”
这两年
常伟一直想提前还房贷。
疫情期间，
他的收入减半且不稳定，
其中有3个月他的收入为零，
但从来不敢断贷，
这也让他愈发想提前还贷。
2018年，
常伟为买婚房
以5.7%的贷款利率贷了30万元。
现在，
常伟的房贷本金还剩26万多元，
前面还的几万元中大都是利息，
本金只占一小部分。
按合同约定，
再过4年
每月还款的本金部分才会超过利息，
“这意味着我还要给银行打工4年。”
他决定把20万元积蓄拿来还贷，
将剩下6万多元的贷款期限缩短至36个月，
之后他只需要支付5000多元利息，
“与原本16万多元的利息相比，
这就是个零头”。
还钱路上“九九八十一难”
在年前
常伟发现，
手机银行App上可以申请提前还款，
但年后
提前还贷的额度就显示已满。
他去银行网点办理时，
看到该网点贴的公告指出，
提前还房贷需到银行柜台预约。
“我行将根据国家贷款规模管控的要求，
适时安排客户提前还款。
(一般3个月左右实现)”
“这下又要多给银行交利息了。”
幸运的是，
常伟成功预约到今年5月还款。
然而银行网点工作人员的回复
让他心里依然没有底。
“工作人员让我5月早点来，
越早来越稳。”
有时，预约成功也会“翻车”。
黄先生没想到
还款之路困难重重，
像要经历“九九八十一难”。
今年年初，
黄先生和妻子找亲戚朋友凑了45万元，
准备提前还房贷。
黄先生曾通过手机银行App申请提前还款，
显示他“未达到还款条件”。
但按照合同约定：
还款期数满12个月，
提前还款至少3万元，
并提前30天预约，
经银行审批后可以还款，
他已满足这些条件。
线上渠道走不通，
他不得已才转到线下渠道。
1月5日，
他到银行网点预约了2月6日还款。
然而2月3日银行告知他：
银行内部政策调整，
关闭线下还款窗口，
等待线上审批，
时间不确定。
他询问银行内部政策的具体内容，
客户经理表示“不知道。”
并让黄先生自行找渠道反馈。
于是，
他向相关主管部门和银行消保处进行了投诉。
银行员工也得排队
针对部分购房者还贷难的问题，
记者以还贷者的身份
咨询了某国有银行省支行信贷部工作人员，
该工作人员表示，
目前所在地区可以线上预约，
但是需要排队，
估计要排到四五月。
他表示，
现在银行管控额度，
每个银行每个月的指标是一定的，
用完了就没了。
现在投资理财的收益预期不理想，
很多人也不愿意把钱放在银行。
“我们同事准备提前还贷，
也都在排队。”
他表示，
现在除了排队没有别的办法，
“早申请、早排队、早还款”
“不想给银行打工”
“不想给银行打工了。”
这是诸多购房者给出的
关于为何提前还贷的共同答案。
2021年，
黄先生与妻子
以“等额本息”的方式贷了136万元，
当时的房贷利率为5.78%，
正处于高位，
他们每月需要还款7963元。
“我们是刚需自住，
买在(房贷)‘山顶’上也认了。”
目前他们已经还了13个月，
还款金额已超10万元，
但其中本金只有1.8万元左右，
剩下的都是利息。
原本黄先生希望，
在今年2月14日之前还掉45万元，
却遭遇阻碍。
45万元一天的利息是35元，
“一个月的利息够交一个月暖气费了”。
目前，
他还在等待投诉的进一步结果反馈。
他准备同步向银行发律师函，
“确实是银行违约在先”。
90后女孩张冉
购房时的房贷利率是6.4%，
如今，
不少地区的房贷利率已经降到了3.8%。
她发现，
每月2500多元的还款额中
只有几百元是本金，
利息竟超过了2000元。
她计划用两三年把贷款提前还清，
算下来可以省30多万元。
“我现在只有这一个目标，
就是还贷款”
2021年3月，
沙莎和男朋友贷款122万元买房。
当时房贷利率达5.7%，
他们每月需要还7100多元，
其中只有1300元左右是本金，
其余全是利息。
她算了一笔账，
如果按合同还款，
30年要付130多万元利息，
已超过了本金。
他们选择每年还20万元。
去年8月
已提前还了20万元本金。
转经营贷，可行吗？
房地产行业的资深从业者赵恒成表示，
有一部分人会选择
将房贷转为经营贷的方式，
即购房者一次性提前还清房贷，
再通过公司将房产抵押，
进行贷款，
贷款利率可以降为3.7%。
“市场上其实出现了不少
以此作为‘缺口’的中介，
‘蛊惑’大家把房贷转为经营贷”。
但很明确的是，
消费者使用“过桥资金”结清房贷，
再到银行办理经营贷归还过桥资金，
属于违规行为。
针对一些不法中介诱导消费者
将房贷置换为经营贷的行为，
银保监会官网曾发布提示称，
这种操作，
隐藏着违约违法隐患、高额收费陷阱、
影响个人征信、资金链断裂、
侵害信息安全等风险。
某国有银行信贷部工作人员表示，
银行会经常查类似的情况，
非企业经营者违规转经营贷，
具有一定的违约风险和法律风险。
“发现消费者挪用贷款，
可提前收回贷款。”
提前还贷为何难
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，
房贷对银行来说属于优质资产，
2022年，
增量房贷申请在下降，
存量房贷部分，
购房者又要求提前还贷
银行收益自然受冲击。
同时，
老百姓对楼市的预期发生逆转。
过去，
老百姓普遍认为房价会上涨，
资产收益远大于房贷利率调高的成本。
如今，
老百姓对房价的预期逆转后，
房子的成本全面显现，
对房贷利率也更为敏感。
房贷利率持续下调
是老百姓提前还贷的原因之一，
当前已有几十座城市的
房贷利率进入了“3%”时代，
还有一些城市阶段性取消首套房贷款利率下限。
首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池指出，
很多人在存量贷款利率转换时
选择了固定利率，
现在发现市场利率低了，
提前还贷也是一种弥补或纠正。
一些人选择提前还贷后，
会再申请利率较低的贷款。
赵恒成表示，
银行对提前还贷设置了诸多限制性条件，
比如缴纳违约金、关闭线上渠道、排长队等，
“不仅不会降低大家的还款意愿，
反而会刺激大家的还款意愿。”
“很多人会产生一种利益对立想法：
‘银行越这样做，
越是担心我还款，
越要赚我的利息，
所以更要还。’”
提前还贷，能省多少利息？
当下，
计算如何提前还贷更划算
成了很多购房者的“必修课”。
一般来说，
提前还款有3种模式：
提前全额还款、
提前部分还款且贷款期限不变、
提前部分还款的同时缩短贷款期限。
提前还能省多少利息，
与贷款额度、提前还款能力、
房贷利率、已还款期限等
都有较大的关系。
比如，
以4.3%的贷款利率向银行贷款100万元，
贷款期限为30年，
按照等额本息的还款方式，
每个月需要还款4948.71元，
总还款额为178.15万元。
不少银行规定，
购房者满一年之后才能提前还款，
按照已还款13个月计算，
今年2月开始提前还款，
一次性还款可以节省73.18万元利息；
如果选择提前还款20万元，
还款期限不变，
未来选择等额本息的还款方式，
可以节省14.92万元，
选择等额本金的方式，
则可以节省24.66万元。
购房者还是提前还款20万元，
月供金额不变，
将还款期缩短为10年，
选择等额本息的还款方式，
则可以节省55.06万元，
选择等额本金的还款方式，
则可以节省56.26万元利息。
如果购房者还款时间已经较长，
那么可节省的利息也会发生明显的变化。
还是上述条件，
购房者已经还了8年零1个月贷款，
那么一次性提前还清可以节省45.65万元；
如果提前还款20万元，
还款期限缩短为10年，
选择等额本息，
可以节省30.79万元；
选择等额本金，
则可以节省31.77万元。
要不要提前还贷，看情况
当下，
不少人正在观望是否要提前还贷。
但并非所有人都适合提前还贷。
赵恒成指出，
当前这几类人更适合提前还贷：
一是手里有资金，
但没有找到好的投资渠道；
二是房贷利率较高的人，
特别是在6%以上甚至逼近7%的人；
三是还贷期比较短的人，
在前期的还款中，
利息往往占了主要部分。
他指出，
如果购房者还贷已超过一定年限，
未还贷款中的利息部分已十分有限，
提前还款不会大幅降低资金使用成本。
多位行业内人士和专家表示，
更多的人选择提前还款
是为了降低利息支出。
一些专家建议：
降低存量贷款利率或
允许购房者将固定利率转为浮动利率。
在今年频繁刷屏的还贷潮会持续多久？
李宇嘉预测
“只要房贷利率高于理财利率，
只要房价还在下跌，
且居民预期房价下跌，
提前还贷的动机，
就一直会存在。”
